Cos'è uno sfratto
Il procedimento di convalida di sfratto è una procedura giudiziale volta ad ottenere dal giudice l’emissione di un provvedimento (ordinanza) che convalidi lo sfratto per scadenza del termine del contratto di locazione (licenza e sfratto per finita locazione) o per mancato pagamento del canone e delle spese pattuite (sfratto per morosità).
- Lo sfratto per morosità può essere chiesto:
quanto l’inquilino è in ritardo nel pagamento anche di una sola mensilità del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista ai sensi dell’ art. 5 della legge n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) - quando l’inquilino è in ritardo nel pagamento delle spese nel caso in cui l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.
Il locatore, con lo stesso atto, può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e dei canoni che scadranno fino all’effettivo rilascio dell’appartamento. In tal caso, il giudice emette un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni e delle spese non pagati.
Per tutte le tipologie di sfratto, la procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore all’inquilino/conduttore, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza avanti il tribunale ove è situato l’immobile per la convalida. Detta intimazione viene notificata a mezzo dell’ufficiale giudiziario all’inquilino/conduttore in modo che venga a conoscenza della data fissata per l’udienza.
Documenti per procedere
Per procedere con l’intimazione di sfratto sono necessari i seguenti documenti:
- Contratto di locazione scritto, sottoscritto e regolarmente registrato.
- Eventuali solleciti di pagamento già inviati dal proprietario all’inquilino moroso.
Il proprietario deve inoltre indicare l’esatto importo della morosità
La procedura di sfratto
Per tutte le tipologie di sfratto, la procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore all’inquilino/conduttore, di lasciare libero l'immobile, con contestuale citazione in udienza avanti il tribunale ove è situato l’immobile per la convalida. Detta intimazione viene notificata a mezzo dell’ufficiale giudiziario all’inquilino/conduttore in modo che venga a conoscenza della data fissata per l’udienza.
In udienza possono verificarsi le seguenti ipotesi:
- Mancata comparizione o mancata opposizione dell’inquilino conduttore:
Se l’inquilino decide di non comparire o, se compare, decide di non presentare opposizione, il giudice convalida lo sfratto.
- Comparizione dell’inquilino conduttore e richiesta del termine di grazia
L’inquilino può decidere di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità di un immobile ad uso abitativo, chiedere che venga concesso un termine non superiore a novanta giorni per provvedere al pagamento dei canoni non corrisposti e delle spese anche legali (cosiddetto “termine di grazia”). Il giudice, quindi, rinvia la causa a un’udienza successiva per verificare l’avvenuto pagamento dei canoni non corrisposti e delle spese anche legali. In caso di mancato pagamento, il giudice convalida lo sfratto.
- Opposizione dell’inquilino conduttore
L’inquilino conduttore può presentare opposizione all’intimazione mediante l’assistenza di un proprio avvocato e con ciò il giudizio si trasforma in un normale procedimento di cognizione secondo il rito locatizio. Tuttavia, se l’opposizione non è fondata su prova scritta o non sussistono gravi motivi, il giudice convalida l’intimazione, pronunciando ordinanza non impugnabile di rilascio.
La liberazione dell'immobile
Nel provvedimento di convalida di sfratto il giudice indica una data entro cui l’inquilino/conduttore deve provvedere al rilascio dell’immobile.
Nel caso di mancato spontaneo rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino/conduttore, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata a mezzo degli ufficiali giudiziari competenti.
In sostanza, sarà opportuno provvedere alla notifica della copia esecutiva del provvedimento di sfratto, unitamente all’atto di precetto con cui si intima al conduttore di rilasciare libera da persone e cose l’unità immobiliare occupata entro la data fissata dal giudice che ha convalidato lo sfratto.
Successivamente, si provvederà alla notifica dell’avviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. e poi inizieranno gli accessi dell’ufficiale giudiziario competente per l’esecuzione dello sfratto.
Mediamente, per gli immobili situati nel Comune di Milano, sono necessari circa quattro accessi dell’ufficiale giudiziario prima che venga eseguito lo sfratto.
Normalmente il giorno concordato con l’ufficiale giudiziario per l’esecuzione dello sfratto interviene la forza pubblica, necessaria nel caso in cui l’ufficiale giudiziario trovi ostilità da parte del conduttore/inquilino, il quale non intende liberare spontaneamente l’immobile.
Il giorno dell’esecuzione dello sfratto sarà necessaria la presenza del proprietario (o di un proprio delegato) unitamente a un fabbro che provvederà al cambio della serratura.